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穩中有進 | 2019年樓市趨勢

時間:2019-01-28

受到宏觀金融政策影響,相比2018年的房地產融資環境,2019年會有很大的改觀。


近期,多地釋放取消限價、限購信號的消息引發高度關注,一些重要會議的文字表述也牽動著市場敏感的神經。2019年樓市究竟會怎么走,成為當前公眾和市場最為關注的話題。


市場普遍預期房地產調控或將再度放松,擔心房價再度攀升。不過,無論是“分類調控”還是“分類指導”,只是政策層面的微調,樓市大方向并沒有改變。自十九大報告以來,樓市政策就不斷向住房的“居住屬性”傾斜,最新的中央經濟工作會議就是2019年經濟工作的總部署,強調“房住不炒”。


總體而言,如今的房地產行業發展正處于“轉軌階段”,彎道減速不僅是“交通規則”,更是“生存規則”。2019年作為樓市彎道后第一個年頭,“穩”是基調,“穩中有進”是趨勢。

首先,全國樓市基本面呈現“穩中有進”跡象。從土地市場來看,土地供應面積和成交面積均有所上揚,土地出讓收入同比增加。據中國研究院數據顯示,2018年全國300個城市土地出讓金額為41644億元,同比增加2%。土地供應增加兩成,刺激土地成交面積和成交額的上揚??紤]到房地產行業建設周期,這也就意味著,土地市場上的良好表現將反映到未來房地產市場的供給側。不過需要注意的是,房地產商“順經濟風向”行事會使得其對市場的積極作用釋放表現為過程性的特點。


值得一提的是,不同城市土地市場呈現出不同的特點,“差別化調控”政策的影響或將延續。據中國研究院數據顯示,北上廣深等一線城市土地供需均下滑,二線城市供求上揚,三四線城市異軍突起。從土地市場的表現來看,一二線城市土地受政策影響程度較大,但是考慮到人口的流向,需防政策風向轉變帶來的市場過冷過熱的不穩定風險。


需要注意的是,雖然2018年土地市場流拍數量有所增加,但是租賃市場后來居上,可以很好地實現對市場承接。同時,政府方面在政策上也給予了積極的回調,給予了市場很好的政策支撐。此外,國家方面也積極給予購地優惠,放寬購地限制,以刺激拿地積極性,穩定市場預期。


就房地產開發投資市場來看,雖說2018年全國房地產開發景氣指數略有回落,但是相比2017年同期依舊是微幅上揚。換句話說,企業的開發投資意愿依舊很強,市場表現不強,缺少的是市場時機。


當然,需求方對房地產市場的支撐最終還要依賴于經濟基本面的走向,從總體上來看,2018年經濟總體運行平穩,經濟增速維持在6.5%-7%之間,貨幣政策總體持續穩健,供應量略有回落。雖說貨幣政策略有收緊,但是考慮到房地產市場銷售現狀,其利于穩定房價預期。國家統計局數據顯示,2018年1-10月,全國商品房銷售面積達133117萬平方米,同比增長2.2%,商品房銷售額115914億元,同比增長12.5%??紤]到2018年下半年房地產市場嚴控對市場的沖擊,以上數據表明,被壓抑的部分需求需要釋放的空間將會相當大。

2019年的經濟工作會議也明確指出,穩健的貨幣政策要松緊適度,積極的財政政策要加力提效,實施更大規模的減稅降費,事實上是對宏觀經濟的一種積極刺激。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,對房地產市場不再收緊,事實上也是一種松綁。我國樓市受到政策因素影響的程度遠遠超過市場因素,所以這也是2019年樓市“穩中有進”的根基所在。


事實上,受到宏觀金融政策影響,相比2018年的房地產融資環境,2019年會有很大的改觀。綜上,無論從經濟基本面、貨幣政策以及金融政策,還是從土地市場、租賃市場、開發投資、銷售市場來看,放眼2019年,房地產市場會以“穩”為基調,“穩中有進”是趨勢。




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