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想知道樓市的真實走勢,先讀懂這兩個關鍵指標

時間:2019-02-26

近期,房企2019年首月成績單陸續公布,大多數龍頭房企的銷售額大幅下挫,腰斬的房企也不鮮見。


這讓持幣觀望的購房人仿佛看到了希望的曙光:再等一段時間,是不是可以入市抄底了?


其實,在專業人士眼里,要看清2019年中國樓市的前景,有兩個關鍵指標的走勢必須要搞明白:一是代表市場需求的房地產業GDP;二是代表供給的房地產開發投資增速。


那么,這兩個指標的走勢如何呢?請看下文分析。

房地產業GDP低迷,說明市場需求疲軟

GDP是增量概念,房地產業GDP也不例外,它是指房地產行業經濟活動中,全部商品和服務總價值,扣除生產過程中投入的中間品價值,所得到的增加值。它的統計范圍不僅包括開發商的經營活動,還包括物業管理、房地產中介服務、房地產租賃經營等領域。


歷史上,房地產業GDP增速低點,往往對應房地產需求市場十分疲弱的時期。例如,2018年四季度房地產業GDP增速僅為2%,在所有大類行業中處于最低水平(參見下圖)。


值得注意的是,2003年至今,房地產業GDP增速低于2%的情況曾經出現過三次:

第一次是受2008年國際金融危機沖擊,我國房地產市場需求萎靡,當年四季度房地產業GDP同比增速為-5.9%,為所有行業最低;


第二次是由于“四萬億”刺激后房價快速上漲之后,2011年開始啟動房地產調控,2012年一季度房地產業GDP增速滑落至0.6%,也帶動GDP整體增速連續下滑;


第三次是由于2014年房地產調控放松后房地產庫存快速累積,庫存過剩和銷售乏力下,2015年一季度房地產業GDP增速持續下滑至0.7%,隨后房地產去庫存政策于2015年末的中央經濟工作會議上提出。


從下圖也可以清晰地看到,房地產業GDP與房地產市場需求端景氣水平,從2008年以來走出了三個完整的上漲和下跌周期(參見下圖)。由此可見,房地產業GDP與房地產市場的需求關聯度更高,而與供給端房地產開發投資的關系并不十分密切。


房地產開發投資高增長是虛假的繁榮


與房地產業GDP增量概念不同,房地產開發投資包括土地購置、建筑過程中設備投入和勞動價值,是一個總量的概念。


與房地產業GDP2018年低迷形成鮮明對比的是,房地產開發投資持續保持韌性,2018年增速達9.5%。


但是,房地產投資持續平穩增長,并沒有帶來房地產GDP和整體經濟的企穩回升。


其原因主要在于:房地產整體投資中,建筑工程投資一路下滑,2018年全年增速為-2.3%,且與房地產投資整體增速的裂口持續走闊(參見下圖)。而建筑工程投資才是帶動上游鋼鐵水泥、下游建材家具行業的主要動力,對實體經濟貢獻更大,也更能帶動房地產業GDP的增長。


換言之,當前房地產開發投資增長是一種虛假的繁榮,其背后的動力來自于房地產投資中土地購置費的持續高增(2018年增速達57%)。房地產投資中土地購置費的比重也由此前十余年的20%左右迅速攀升到2018年的30%(參見下圖)。


更進一步分析,2018年土地購置費的迅速攀升,原因在于2015年房地產去庫存政策之后,2016-2017年土地成交價款的增速,遠遠高于土地成交面積的增速(參見下圖),換句話說,土地價格快速上漲和地王頻現所形成的高地價,以土地購置費的形式分攤到了2018年房地產開發投資中。


一二線將企穩回升,三四線進入下行通道

如果你問2019年中國樓市的整體前景如何,我們還是從這兩個指標的分析層面來予以解答:


第一,需求疲軟將使房地產業GDP持續低迷。2019年,房地產業GDP增速仍將大概率保持低位增長態勢,理由主要有兩個:

一是棚改的退潮、前期房價上漲過快、居民債務負擔過重,將嚴重抑制三四五線城市的住房需求;


二是2019年一二線城市的樓市調控政策明顯放松可能性較小,雖然貨幣和金融環境整體寬松將對金融屬性更強的核心城市的樓市形成重大利好,但只要全國范圍內的首套房和二套房首付比例、金融機構對首套房的認定標準、購房的稅收優惠等關鍵政策信號沒有發生變化,一二線城市樓市再創輝煌的可能性依然較低。


總之,在經濟下行、居民收入增速減緩、高房價對消費的擠出效應顯著的大環境下,住房的需求仍將持續疲軟,2019年房地產業GDP還將處于低位態勢。

第二,房地產開發投資將穩中趨降。之所以做出這一判斷,主要原因有三個:

2018年高地價現象明顯回落,土地購置費高增長對房地產投資的助推力量將大幅減弱;雖然貨幣和信用環境有所寬松,但房地產投資的資金來源仍將偏緊;房地產施工面積已觸底回升,這將對總投資產生正向影響。


綜合來看,房地產投資整體將保持穩中趨降的走勢。

值得注意的是,在需求持續疲軟、供給穩步增加的趨勢下,2019年住房的庫存勢必持續回升。野村證券發布的最新報告預測,2019年中國房地產存銷比將升至25個月高位,截至今年1月末,三亞、廈門等城市存銷比已超過30個月,北京也達到23.3個月。


綜合來看,鑒于一二線城市住房的金融屬性,貨幣寬松將助推一二線城市房價的企穩甚至回升。相反,在棚改退潮和中央層面房地產調控不可能實質性放松的背景下,三四線城市將進入下行通道。




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